长沙房子银行抵押贷款：申请到放款，保姆级攻略指南（最新利率）
房产抵押由于贷款利率低，额度高，贷款期限长，一直是个人和经营者的大额融资首选，也是慧姐粉丝主要的贷款产品之一。
因目前市场上的政策发生了较大的变化，在此重新梳理了一遍。
以下内容主要筛选了目前长沙贷款市场主流的银行产品，关于个人房产银行抵押的贷款细则，包含消费和经营型。
主要从以下几个方面详细讲述，希望对您有所帮助。
整理时间：2024.6.13
一、“人”的要求
1、借款人年龄为18-60周岁，借款人年龄加贷款期限不超65，具备完全民事行为能力的中国公民；
注：低于22超60岁，一般需要直系亲属共借。
2、抵押人（房产持有人）年龄18-65周岁，加贷款期限不超过70，具备完全民事行为能力的中国公民；
注：绝大多数银行接受借抵不一：需为直系亲属关系。
3、无当前逾期，过往信用记录良好，无不良信用记录，近期无多头借贷。已婚看夫妻双方，借款人/抵押人征信要求一致；
4、借款人有正当职业和稳定的收入来源，具有按期偿还贷款本息的能力，同时符合银行对职业的要求；
5、借款人/抵押人没有违法行为、无在途诉讼等，”原告“身份一般除外；
6、有合理的、明确的贷款用途。
二、抵押物的要求
1、已办理房产证的现房，持证时间半年以上，房产面积50平以上，最佳房龄25年内；
2、准入房产区域：长沙五区+望城+长沙县+宁乡+浏阳；
3、房屋产权40-70年，产权明晰，符合国家规定的上市交易的条件；
4、接受的房产类型：主要做出让地的住宅（电梯、楼梯房均可）；
洋房、别墅、商铺、门面、写字楼、厂房、拆迁安置房、可上市交易政策性住房(已有交易记录的）、公寓需要沟通，土地性质为划拨地的，需已缴纳土地出让金。
5、房产价值需50万起，起贷额度30万；
6、银行规定的其他条件。
三、公司的要求
消费型抵押不需要营业执照，以下为房产经营贷对公司的要求。
1、准入法定代表人、个体工商经营者、股东、合伙人或实控人等经营者；
2、营业执照1年以上，持有满6个月以上，有固定的经营场所，生产经营稳定；
若执照时间未满足，可适当沟通。这点有一定的弹性空间，可私聊慧姐。
3、法人无占股要求，股东一般为10%以上；
4、当前无未结案的被执行记录、未结案诉讼；
5、行业符合银行的要求。
四、产品特征：
从利率、贷款年限、还款方式、成数、贷款金额、办理时间展开。
经营贷因国家政策扶持及贷款资金流动性更强的因素，
在产品、还款方式上比消费贷选择更多，融资成本总体相对较低。
产品太多，便于理解，以银行经营VS消费用途作为对比区分。
1、贷款利率
消费：3.5%-11% VS 经营：3.25%-11%
经营贷区间：年化利率在3.45%-5%。
消费贷区间：年化利率4%-6%。
银行的贷款利率基本维持在基准利率的基础上或根据风险水平上浮，
低于基准利率时通常是某个时期的业绩指标或者针对较为优质的群体才有的利率优惠政策。
2023年11月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。（内容来源于：中国人民银行官网）
2、贷款年限、还款方式
消费：5-20年 VS 经营：1-20年
消费贷期限5-20年，还款方式的几个典型：
①传统等额本息：5、10、20年还款。
②轻松还：10年期的先息后本，每年归本3%-10%
③气球贷：10年期，按20年分摊月供，最后一两个月还本金。
④组合贷：前先息后本+后等额本息。
经营贷期限1-20年，还款方式的几个典型：
①传统先息后本：授信3年，每月还息，每年归本再续贷；
②不归本：授信3-20年，合同1/3年一签，每月只还息，贷款到期再归本。
③轻松还：10年期的先息后本，每年归本3%-10%，到期归剩余本金。
④气球贷：10年期，按20年分摊月供，最后一两个月归剩余本金。
⑤组合贷：前先息后本+后等额本息。
3、贷款成数、金额、办理时间
抵押率基本为房产评估价的60%-70%，特别优质的可到85%。
起贷金额30万起，消费额度上限150-300万，经营500万-1000万。
住宅性质：房产评估值的70%，商铺以及写字楼：60%，而工业厂房、房龄老的房子：50%。
例：住宅房产评估价300万，抵押率70%，可贷金额计算：
300万*70%=210万
除受抵押率外，房子本身、借款人的征信及实际还款能力、各银行的评估价差异都会影响最终的贷款额度差异。
注：房产评估价可以参考贝壳平台该楼盘近半年的成交价。
办理时间基本：5-10个工作日。
消费贷因为不用审核经营情况及下户经营场地，流程更简便，整体的办理时间快于经营贷1-2个工作日。
临近年底银行会提前关账，年底需要资金的可以提前规划。
五、办理流程：
注：各银行办理流程、顺序略有差异，部分线上产品不需下户。
六、需要的材料：
1、借款人及配偶身份证、户口本、婚姻证明（结婚证；离婚：离婚证、离婚协议/法院判决书）；如果有抵押人，材料跟借款人一致；
2、 工作证明、近半年/一年流水、其他资产证明、资金用途材料、征信报告；
3、房产证、产调、购房合同；
4、经营材料：营业执照、公章、公司经营流水、上下游合同、租赁合同等经营性材料。
银行流水调取：可去开户银行柜台或网银、手机APP调取带有电子章并且可以看到交易对手和备注的交易明细。
注：各银行所需材料略有差异，根据目标银行准备即可。
七、行业名词介绍
1、无还本续贷
在授信期限内，不需要结清当前贷款本金，可直接继续贷款，在电子银行或贷款银行发放银行续签贷款合同即可。
需要注意，个人和经营主体最好不要有大的变动，比如逾期及负债额增加过高，无经营，经营式弱等。
2、抽贷
这几年经营贷利率处于低位水平吸引了很多不具备经营贷资质的群体过度包装，在续贷时很容易出现问题。
抽贷现象一直存在，比较容易出现在归本产品中，一般是征信现在较严重的问题、违规使用资金、资金回流等情况。
避免以上情况要做到合理合规使用资金的同时在贷款期间借款人和经营情况不要发生大的变化。
3、好人好房（白名单）
好人意指借款人征信非常好，还款能力强的人群；好房是银行认定的白名单楼盘，通常是具有较强的市场变现能力、不易受市场因素变动影响，价值波动不大的房产。
符合好人好房要求，更容易获得高额度低利率，如果是住宅，抵押率可能大于70%达到85%。
4、转贷
针对按揭中/抵押中/一二押中的房产，原有的利率过高或额度低，想重新获得或置换贷款，在原有贷款不结清的前提下，向新的银行获得贷款批复后，再结清原有贷款的过程。
房产按揭余额不高，有大额融资需求时是比较好的选择。
5、过桥垫资
针对转贷过程中，手头资金不足以偿还房产原贷款时，有相关的过桥机构可以提供“过桥”资金，通常是在得到新的贷款机构批复后介入。
6、贷款用途
消费：用于日常消费使用；经营：用于公司日常经营周转。
实际的贷款运用场景，许多的贷款用途是模糊的。需要根据自己对资金的使用选择合适的贷款。
7、第三方受托支付
第三方受托指贷款机构根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的交易对象的指定账户。
8、白户/花户
白户：没有任何还款记录的借款人。由于没有和银行建立过信用关系，不确保是否有良好的还款习惯。
可以先办一张信用卡使用一两个月后，破解白户。
花户：一般是指贷款账户数过多，近期查询次数过多。较常见于过度使用网贷导致贷款账户数多，多头借贷行为导致查询多，是大多数银行暂时禁入的。
破解的办法：结清等更新，管住手不申请。
非银贷款账户数控制在3家以内，近3个月查询控制在4次以内。
9、征信逾期
无当前逾期、关注、账户无连3累6，过往无不良、呆账、资产处置、保证人代偿等。
少数可只看近两年内的还款记录，如有过往逾期问题的，选择产品需审慎对待。
以上是关于长沙银行房产抵押贷款的基础知识，如有其他疑问可私信慧姐进行咨询。
