「改革创新」孟晓苏：日本楼市崩盘与二十年低迷，政策失误与舆情失控的历史教

「改革创新」孟晓苏：日本楼市崩盘与二十年低迷，政策失误与舆情失控的历史教训

孟晓苏：日本楼市崩盘与二十年低迷，政策失误与舆情失控的历史教训

改革创新

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1989-1991年，日本社会在房价急剧上涨形成“房地产泡沫”面前惊恐不安，“主动刺破泡沫”的主张占了上峰。1991年起日本央行通过连续加息，触发了楼市崩盘。泡沫破裂后日本政府又实施了加重税负、加速“法拍”等反向政策，与负面舆情相互强化形成恶性循环。日本房地产从1991年起持续低迷了约22年，最低时东京房价不足历史峰值的一半，日本制造业也因需求减退而陷入困境，股票市场长期处于低谷，日本经济陷入“失去的二十年”。

自2013年起日本房价逐渐走出低迷，其触发点是“安倍经济学”的金融宽松政策，以及东京申奥成功带来的建设需求。截至2025年日本房价已连续上涨了12年，推动日经指数连创新高，年轻人对经济发展建立了信心。

研究日本的经验，对当前我国房地产市场的政策制定与舆情引导，有着一定的借鉴意义。

一、舆论共识与政策转向的背景

1985年“广场协议”签订后，日本企业凭借大幅升值的日元去美国收购不动产，日本国内房价猛涨，泡沫急剧扩大，日本房地产市场进入前所未有的狂热状态，催生了一场巨大的资产泡沫。那时报纸杂志充斥着“日本第一”、“买下美国”等民族主义情绪高涨的报道，进一步强化了民众对经济实力的过度自信，银行甚至接受土地作为唯一抵押品无限制放贷。1989年日本三菱地所斥资收购纽约洛克菲勒中心的交易，被欧美媒体渲染为“日本威胁论”的象征，而在日本国内则被吹捧为国家崛起的标志。这种舆论环境使任何质疑泡沫风险的声音都被边缘化，一度形成了全社会对房地产投机行为的集体盲从。

1990年美国进入房地产周期性衰退，房价急剧下跌，到美国购买不动产的日本企业都折损了一半以上，同时造成日本国内地价与房价下跌。这又在日本社会催生了谴责“房地产泡沫”的呼声。在社会共识的急剧转向中，日本媒体起到了推波助澜的作用。舆论将房地产业描述为“吞噬实体经济的癌变组织”。主流报刊如《朝日新闻》则带头批判房地产“抽干了制造业的血液”，将“产业空心化”归咎于房地产。社会活动家甚至发起“反不动产运动”，称炒房者为“国贼”，要求政府对持有空置房屋者征收“惩罚性重税”。日本舆论还推出一种“地产崩溃后资金流向制造业是好事”的说法，1992年《读卖新闻》社论提出著名的“鲸落理论”，称“房地产泡沫如病入膏肓的巨鲸，沉没才能滋养实业之海”，此言被人称为“一鲸落、万物生”。现实情况恰与之相反，房地产低迷后所谓“万物生”从没有出现过，日本制造业投资反而萎缩了28%，创新研发停滞了10年之久。

媒体合力推动起要求政府“主动刺破房地产泡沫”的强大舆论共识。这种共识主要源于两个关键认知：首先，日本主流经济学家普遍认为资产价格已严重偏离经济基本面，东京皇居地块的理论价值一度超过整个加利福尼亚州，这种明显荒谬的估值引发了广泛担忧。其次，社会舆论普遍认为泡沫经济加剧了社会不公，年轻家庭被排除在住房市场之外，引发代际矛盾日益尖锐。

面对着社会上“刺破泡沫”的强大呼声，日本政府内部就如何应对产生了严重分歧。以大藏省为代表的保守派主张立即采取紧缩政策，防止泡沫进一步扩大；而通产省等部门则担忧激进政策可能导致经济硬着陆。最终，在舆论压力下，“主动刺破”派占据上风。这一决策背后的理论依据是：通过渐进式紧缩让泡沫缓慢释放，比自然破裂的冲击更可控。然而后来的事实证明，这一判断严重低估了泡沫经济的复杂性和金融系统的脆弱性。